Aménagement : les solutions pour rééquilibrer le bilan des opérations - ©90jiang

Point de vue

Solutions pour rééquilibrer le bilan des opérations d’aménagement quand le foncier n’est plus abordable

29 octobre 2018

Dans les grandes métropoles, les bilans des aménageurs seront bientôt difficiles à équilibrer. En cause, la hausse structurelle des prix du foncier, à quoi s’ajoutera la baisse sensible des avantages fiscaux consentis aux particuliers investisseurs en 2020 (réduction du dispositif Pinel).

Faute d’acquéreurs solvables pour acheter les logements, les aménageurs ne trouveront plus de promoteurs disposés à acquérir leurs charges foncières aux prix figurant dans leurs bilans d’aménagement. Les diminuer encore n’étant pas une option économiquement et politiquement viable, c’est la réalisation même des projets qui est en jeu.

Une première solution consiste à redéfinir la programmation au profit du logement locatif intermédiaire, ce qui ne modifiera pas les profils de population concernés.

Concrètement, il s’agit de passer de 45 % des surfaces affectées au logement libre (accession / investisseurs) et 5 % au locatif intermédiaire, proportions classiquement observées dans les opérations d’aménagement en secteur tendu, à respectivement 30 % et 20 %.

Dans cette nouvelle répartition, les produits investisseurs (Pinel) deviennent des logements locatifs intermédiaires. Sans changement, les occupants restent des ménages aux revenus légèrement supérieurs au seuil d’éligibilité au logement social.

L’intérêt de ce transfert vers les investisseurs institutionnels est lié à leur capacité à se financer à long terme et amortir leurs actifs dans la longue durée, ce que ne peuvent pas faire les particuliers. En outre, on économise ainsi des charges inhérentes au bilan des promoteurs : marge commerciale, frais de commercialisation et rémunération des apporteurs de capitaux. Les logements devenant moins chers à produire, l’aménageur n’est pas tenu de comprimer sa charge foncière pour rester dans le marché.

Une seconde solution réside dans le recours à un organisme foncier solidaire.

Un organisme foncier solidaire (OFS) est un organisme à but non lucratif qui achète du foncier au prix du marché et le loue dans le cadre de baux longue durée aux acquéreurs des logements. Ce sont les baux réels solidaires (BRS).

En mobilisant un OFS, l’aménageur lui vendra sa charge foncière au prix prévu dans son bilan, tandis que le promoteur vendra les logements hors coût du foncier à des acquéreurs qui deviendront locataires du terrain. Ce montage, qui permet de diminuer la charge financière du logement pour les acquéreurs, est particulièrement indiqué pour l’accession à prix maîtrisé.

Ainsi l’aménageur n’est-il plus tenu de décoter ses charges foncières destinées à l’accession abordable, soit environ 20 % des surfaces, ce qui contribue significativement à l’amélioration de son bilan, là encore sans toucher à l’équilibre d’ensemble des populations visées par le projet d’aménagement.   

Ne nous méprenons pas, toutefois, en voyant dans ces solutions des mesures purement techniques.

Elles impliquent en premier lieu une forte mobilisation des aménageurs et des collectivités, d’une part pour convaincre les investisseurs institutionnels de réinvestir sur le marché du logement, d’autre part pour créer et faire agréer les organismes de foncier solidaire nécessaires.


Laurent Escobar, directeur général adjoint au développement d’ADEQUATION

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