L'or est au pied des tours ! Pourquoi aller chercher le foncier abordable plus loin ? ©karl-jacobsen

Point de vue

L’or est au pied des tours ! Pourquoi aller chercher le foncier abordable plus loin ?

04 novembre 2019

Parmi les sujets qui mobilisent aujourd’hui les bailleurs sociaux, le développement de programmes d’accession abordable figure en bonne position. Il s’agit pour eux de s’aligner sur ce volet de la réforme du logement social qui leur enjoint de diversifier leurs activités et leurs sources de revenus. Cela commence par une recherche de fonciers adaptés à ce type d’offre.     

Malgré de réels efforts d’organisation, la tâche n’est pas simple pour des acteurs peu structurés pour la prospection foncière.

Rappelons que l’histoire récente les a plutôt vus se désengager de la maîtrise d’ouvrage directe et acquérir une part croissante des logements qu’ils mettent en service auprès des promoteurs immobiliers. Boostée d’abord par la loi SRU de 2000 puis par le plan de relance de 2009, la VEFA est devenue le mode de production de plus de la moitié des logements sociaux créés chaque année.

Cette évolution n’a pas été sans conséquence sur les compétences et l’organisation des bailleurs, d’autant que, dans le même temps, les opérations de renouvellement urbain, dans le cadre des programmes nationaux successifs, les ont conduits à coopérer avec l’ANRU et les collectivités dans le cadre de projets partenariaux, à investir dans la qualité de leurs actifs et à améliorer leurs relations avec leurs locataires.

Autrement dit, au cours des vingt années écoulées, a minima, la recherche de foncier n’a donc clairement pas été leur priorité. 

Voilà sans doute pourquoi les bailleurs méconnaissent cet effet pourtant évident du NPNRU qui est de créer du foncier.

L’un des objectifs majeurs des projets NPNRU est en effet déspécialiser les quartiers concernés en remplaçant une partie des logements sociaux par des programmes libres ou d’accession sociale. En d’autres termes, de libérer des fonciers auxquels les bailleurs sociaux seraient avisés de d’intéresser pour développer leurs propres projets de diversification.

C’est une piste d’autant plus intéressante que les bailleurs sociaux présents dans ces quartiers sont probablement les mieux placés pour opérer la transformation recherchée. 

Le foncier leur appartient et ils sont branchés en ligne directe sur un réservoir évident de clientèle en accession sociale : leurs propres locataires. Ces derniers connaissent le quartier et peuvent avoir des raisons objectives d’y investir, notamment des attaches sociales ou familiales. C’est un atout de taille pour opérer la précommercialisation des projets.

Pourquoi ne le font-ils pas ? Pourquoi préfèrent-ils les céder pour l’euro symbolique à la collectivité ou à Action Logement au titre des compensations foncières ? Ce réflexe n’est pas absurde, évidemment, puisque ces derniers vont contribuer par leurs actions à améliorer la qualité urbaine des quartiers, donc aussi la valeur des logements sociaux conservés.

Mais on peut y voir une raison plus triviale : et si c’était tout simplement dû à un défaut de communication interne ?

Au sein de l’organisation des bailleurs, les équipes chargées des projets NPNRU et les services de développement ne sont généralement pas les mêmes. Il suffirait sans doute qu’ils se parlent pour faire ce qu’ils ne font pas encore : identifier les opportunités foncières générées par les projets NPNRU.

Comment ensuite valider le potentiel ? Il faudra étudier tous les leviers qualitatifs permettant de convaincre une clientèle en partie extérieure au quartier d’y investir, tout en maîtrisant les coûts afin de rentrer dans le budget des ménages cibles. 

En somme une démarche qui s’impose dans n’importe quel projet d’acquisition foncière, à la différence que le coût du foncier est ici nul et que la précommercialisation sera plus facile.

Pourquoi aller chercher plus loin des opportunités foncières qui ne coûtent rien ?


Tristan Ruiz, consultant ADEQUATION

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