Le BRS, un outil extraordinaire

Point de vue

Le BRS, un outil extraordinaire à condition de créer des offices fonciers solidaires

03 octobre 2019

Le bail réel solidaire (BRS) est un instrument puissant pour booster l’accession abordable. Les collectivités, aménageurs, bailleurs sociaux et promoteurs ont toutes les raisons de s’en emparer, ce qui passe par la création accélérée d’offices fonciers solidaires.

Le BRS est un montage dissociatif par lequel l’acquéreur devient titulaire d’un droit réel sur un logement. Le terrain reste la propriété d’un office foncier solidaire, auquel il versera une redevance mensuelle modérée. Ce montage proposé sous des conditions de ressources analogues à celles du PSLA présente l’avantage de diminuer le taux d’effort et de faciliter l’accès à un prêt immobilier, tout en sécurisant la revente. 

Élément essentiel sur lequel nous reviendrons, le BRS ne s’applique que sur des terrains appartenant à un office foncier solidaire (OFS) agréé par l’État. 

De multiples avantages et jusqu’à 15 % de la clientèle de l’accession en neuf

Le BRS est très intéressant pour les primo-accédants, qui peuvent avec lui bénéficier de la TVA réduite et du PTZ. Ils peuvent céder leur droit réel, y compris au besoin à l’OFS. Précisons que ce montage ne rebute aucunement les ménages concernés, bien au contraire. La plupart du temps, il s’agit pour eux d’une alternative à la location, autrement dit d’une épargne qui vient remplacer un loyer. 

Le montage en BRS permet de solvabiliser à nouveau les candidats à l’acquisition de la classe moyenne, qu’il s’agisse de primo-accédants ou de ménages désirant déménager. ADEQUATION estime qu’il pourrait toucher près de 15 % de la clientèle potentielle du marché du neuf.

Le BRS permet aux collectivités de consacrer moins d’argent public aux opérations d’aménagement. Il n’y a aucune spéculation possible car les prix de revente sont encadrés par la loi ; les logements restent abordables dans la durée. Enfin ces logements sont comptabilisés comme logements sociaux au titre de la la SRU.

Encore trop peu d’OFS

Devant tous ces avantages, on ne peut que s’étonner du petit nombre d’offices fonciers solidaires en activité. Trois ans après leur instauration, on compte moins de 25 OFS agréés (8 à la fin 2018) ou en projet. 

Les trois OFS franciliens préfigurés à ce jour (un seul étant agréé) sont dotés ensemble de capacités foncières équivalent à moins de 600 logements par an, soit un dixième du marché potentiel. La situation est analogue dans les principales métropoles régionales.

Pourtant, les OFS peuvent adopter des statuts extrêmement variés pour s’adapter aux réalités locales et devenir des instruments efficaces. 

Un bon exemple est la Coopérative Foncière Malouine : cet OFS a su fédérer un grand nombre acteurs publics et privés (promoteurs, employeurs, banquiers) locaux pour se constituer un stock de foncier et enclencher des opérations. 

Les promoteurs sont des alliés de poids, car il peuvent réserver du foncier au BRS comme ils le font déjà au logement social. Les péréquations financières sont comparables, seul le montage change. Au lieu de vendre des logements locatifs en bloc en VEFA, ils cèdent du foncier à l’OFS, qui le leur remet à disposition, puis construisent les logements qu’ils vendront au détail en BRS.

Généraliser le BRS

La création d’un OFS est nécessaire mais non suffisante. Il faut aussi générer une dynamique locale pour faire entrer le BRS dans la panoplie des outils les plus utilisés. Cela passe forcément par une volonté politique affirmée, traduite dans les PLH et dans les programmes des opérations d’aménagement, idéalement à hauteur de 15 % de la programmation. 

Quel outil ouvre un tel potentiel de marché tout en permettant aux territoires de le satisfaire de manière maîtrisée ? 

Le BRS ne doit pas rester un montage astucieux réservé à quelques sachants et quelques territoires éclairés. Il est grand temps d’accélérer la création d’offices fonciers solidaires et de les doter de stratégies volontaristes.


Laurent Escobar, directeur général adjoint au développement d’ADEQUATION, et Simon Goudiard, directeur de l’agence de Paris

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