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Bordeaux Métropole : des ventes de logements neufs portées par les opérations d’aménagement

03 juillet 2017

Ventes annuelles moyennes : 3 800 logements, selon Adequation pour Cadre de Ville. Le marché de la promotion immobilière de Bordeaux Métropole est porté par les projets urbains de son territoire de façon très significative, notamment via les opérations d’aménagement publiques. Les ventes de logements s'inscrivent en effet à 38% sur ces périmètres. La part des ventes en neuf sur les secteurs aménagés connait même un pic sur la période 2013-2015, la portant à 50% de la production.

 

Les effets des opérations publiques commencent à se faire sentir. Portée par un fort engagement des élus de la métropole bordelaise, s’appuyant sur deux grands aménageurs, et sur les opérations en gestion directe de la Ville centre, dans le cadre d’urbanisme négocié – dans l’opération dense des Bassins à Flot par exemple, la part des ventes de logements neufs en secteurs aménagés est élevée sur Bordeaux.

Il faut dire que l’agglomération bordelaise dispose de deux solides aménageurs : une SPL, la Fabrique, intervient sur l’ensemble des communes en dehors de Bordeaux, et l’EPA Bordeaux Euratlantique mène une Opération d’Intérêt National (OIN) sur les communes de Bordeaux, de Bègles et de Floirac, essentiellement dans une approche de renouvellement urbain de quartiers péri-centraux.

 

 

La part de l’aménagement privé monte à 10%

A cela s’ajoutent les aménageurs privés et les partenariats public/privé présents aussi bien sur Bordeaux (par exemple sur la ZAC privée Ginko développée par Bouygues) que sur des communes périphériques (par exemple la Médoquine à Talence, développée par Domofrance) et ce en extension comme en renouvellement urbain.

Les ventes observées en opérations d’aménagement privées ne représentent toutefois que 8% du marché entre 2010 et 2016, même si elles ont pesé jusqu’à plus de 10% entre 2013 et 2014.

À noter que l’activité du marché observé en secteur diffus n’est pas en reste sur la métropole, puisque celle-ci a vu sa représentativité sur le marché augmenter considérablement en 2016, passant de 1680 ventes en 2015 à 3240 ventes, et représenter ainsi 55% du marché pour cette année.

 

La part dominante des ventes à investisseurs

Quel que soit le type de montage (en diffus et en opération d’aménagement), on observe une part conséquente de ventes à investisseurs (autour de 70%), sur un marché positionné quasi exclusivement en zonage Pinel B1, un zonage favorable et attractif auprès des investisseurs.

Néanmoins, en termes de prix, on constate que le diffus se positionne sur des valeurs plus hautes que les secteurs aménagés, qui affichent une plus grande diversité de valeurs, en particulier sur les opérations d’aménagement publiques. Un phénomène également observé sur les opérations d’aménagement privées, mais de façon moins importante où les ventes sont concentrées sur des valeurs situées entre 2700 et 4200€/m² habitable hors stationnement.

 

LA CONJONCTURE DE BORDEAUX METROPOLE

Tous graphiques par Cadre de Ville – chiffres Observatoire du logement neuf – OISO Adequation

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