En rénovation urbaine, comment concevoir des programmes en accession qui se vendent ?

Dans les opérations de rénovation urbaine, les programmes en accession ne peuvent pas être des produits standard. Seule une approche innovante leur permettra de trouver leur clientèle.

Ces programmes visent à fluidifier les parcours résidentiels et à créer les conditions d’une plus grande mixité sociale. Ils sont indiscutablement utiles, mais attention : la cible des acquéreurs potentiels est étroite. Elle est formée, d’une part, de ménages déjà installés dans le quartier parmi les 5 % à 10 % les plus aisés, d’autre part, de ménages extérieurs disposant de revenus comparables. Quel que soit le quartier considéré, les ménages du cœur de cible disposent de budgets compris entre 100 000 € et 170 000 €. Pas plus.

On se trouve alors face à quatre difficultés :

1) Le prix. Dans les typologies adaptées, il faudrait viser une moyenne de 2 200 €/m2 TTC, difficile à atteindre en collectif.

2) La demande. La plupart des ménages ciblés ne visent pas a priori l’accession à la propriété.

3) La concurrence. L'offre en ancien dans les quartiers voisins est souvent abondante et très abordable.

4) L'environnement social. Il peut constituer un frein pour les nouveaux arrivants.

L’impasse économique reste le problème majeur : à moins de 2 500 €/m2 TTC, la charge foncière supportable par le promoteur est très faible, et ce malgré la TVA à 5,5 % applicable en rénovation urbaine. Ce qui met en question l’équilibre financier des opérations d’aménagement.

Sortir de cette impasse implique d'apporter des réponses à l'ensemble des difficultés soulevées. C'est possible en combinant plusieurs formes d'innovation.

Innovation par le montage

Pour élever significativement le nombre de clients solvables, il faut leur proposer une charge mensuelle inférieure d'environ 30 % à celle qu'ils paieraient pour acquérir un logement classique en VEFA. C’est ce que font les montages permettant, schématiquement, de ne pas acheter la totalité du bien en une fois : construction sur des terrains maîtrisés par des baux de longue durée (type emphytéose, BRI ou BRS), accession progressive à la propriété ou encore dissociation de la nue-propriété et de l'usufruit.

Innovation par la conception

Il est possible de diminuer le prix d'encore environ 30 % en livrant les logements non finis. C’est le principe des volumes capables, qui peuvent être aménagés progressivement par leurs propriétaires. Outre leur prix, leur caractère évolutif et modulable leur confère l’attrait que les ménages vont habituellement chercher dans l’ancien ou la maison individuelle.

Innovation par l'ingénierie du vivre ensemble

Locaux partagés (chambre d’ami, buanderie…), services autogérés par les habitants eux-mêmes (garderies, courses, bricolage, jardinage, pratiques sportives) : les idées ne manquent pas pour une économie du partage qui tisse des liens sociaux en libérant du pouvoir d’achat. Un accompagnement professionnel reste toutefois indispensable les premières années pour impliquer les habitants dans les choix et la mise en place des services avant de leur passer le relais.

Les opérations de rénovation urbaine sont celles où l'innovation est le plus nécessaire, en matière de logement abordable comme de “vivre ensemble”. La combinaison des outils disponibles permet de proposer une offre réellement désirable, qui est la condition de la mixité sociale recherchée.

 

 

Paru le 15 mars 2017 dans Business Immo, Rubrique Territoires
Point de vue de Laurent Escobar, directeur associé, Adéquation

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